普法公开课：承租人被新清退及擅自转租房屋的责任承担

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                                                                                                　　大家好！欢迎收看《法官大讲堂》，我是今天的主讲人，北京市东城区人民法院民一庭法官助理刘娅。
　　近年来，随着经济社会的发展和人口流动的加速，住房租赁市场日益活跃，由此引发的纠纷也不在少数。今天我就跟大家介绍住房租赁中纠纷较为集中、问题较为普遍的典型案例，希望能让大家从案例中直观地领悟法律规定并用来指导实践生活，为预防、化解住房租赁纠纷有所帮助。今天我主要讲两个问题，一是承租人被新房主清退，损失谁来承担；二是承租人擅自转租房屋，要承担违约责任。下面我们具体讲解。
　　一、承租人被新房主清退，损失谁来承担。我们先来看一则案例。2016年7月28日，高某与丁某续签《北京市房屋租赁合同》，约定高某续租丁某的房屋，租期为2016年9月1日至2017年8月30日。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金，上期押金转为本期押金。2016年8月底，丁某把房子卖给张某，并办理了过户手续。2016年9月6日，张某强行带人进入房屋并留置人员于屋内直至9月11日高某搬离房屋。高某丈夫9月6日从外地回京处理此事，并于9月12日离京，共计支付路费1105.5元。9月11日，高某另租房屋居住，并支付中介费6500元。后高某诉至法院，要求丁某退还押金、剩余租金，赔偿中介费6500元、交通费1105.5元。法院经审理认为，根据买卖不破租赁原则，房屋产权变更不影响租赁合同效力。张某与高某应继续履行原租赁合同。诉讼中，丁某明确同意退还高某未使用涉案房屋期间收取的租金，法院不持异议。不过，因涉案房屋已经过户给张某，丁某已经丧失了对房屋处分的权利，丁某占用高某的押金缺乏依据，应予返还。张某与高某履行合同过程中，高某由于张某的阻挠搬离了房屋，根据合同相对性原理，高某要求的中介费、交通费均系张某违约行为造成的损失，应向张某另行主张。买卖不破租赁是物权优先债权的例外，其立法宗旨在于对承租人居住权益的保障，实践中，【*****智伍应用提示您：未购买正式版授权，功能受到影响！！请根据最上面的引导提示，自助购买正式版授权，自动开通！！在线客服微信：ccccyyyy4444，官方网站：zhiwu55.com*****】，此时，新房主成为房屋租赁合同的出租人，负有继续履行租赁合同的义务，擅自清退承租人的，应当承担违约责任。
　　二、承租人擅自转租房屋，要承担违约责任。我们还是通过典型案例来介绍。2012年6月16日，王某某（出租人）与赵某某（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：王某某将涉案房屋出租给赵某某居住，居住人数为5人，最多不超过5人；租期自2012年6月18日至2018年6月17日；月租金3000元，支付方式为按年支付；承租人擅自将房屋转租给第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人应向出租人支付违约金。合同签订后，王某某将房屋交付给赵某某，赵某某向王某某支付了一年的租金，之后租金未交纳。租赁期间，赵某某未经王某某同意，将房屋转租给多人。后王某某诉至法院，要求解除合同，并要求赵某某支付拖欠租金及违约金。法院经审理认为，双方合同明确约定，承租人擅自将房屋转租第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。双方履行合同期间，赵某某擅自将房屋转租他人系违约行为，赵某某应按合同约定承担相应的违约责任。赵某某欠付房屋租金，王某某要求支付，应予准许。据此，法院判决解除了双方的合同并【*****智伍应用提示您：未购买正式版授权，功能受到影响！！请根据最上面的引导提示，自助购买正式版授权，自动开通！！在线客服微信：ccccyyyy4444，官方网站：zhiwu55.com*****】。根据《合同法》第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，不得擅自转租是承租人的法定义务，承租人想要转租，需要得到出租人的同意，否则将面临合同解除的结果，在双方就擅自转租约定违约责任的情况下，承租人还面临承担违约责任的风险。
　　以上就是今天跟大家介绍的住房租赁常见法律纠纷，下期将继续跟大家分享。好了，今天我们就讲到这儿，感谢您收看《法官大讲堂》，下期再见！